Reforma tributária e aluguel de imóveis: quem passa a pagar IBS e CBS sobre a renda de locação

Este artigo aprofunda um tema do guia principal: Reforma Tributária 2026: o que sua empresa precisa fazer.

Essa é a mudança que mais pega gente desprevenida, porque atinge um público que nunca se viu como contribuinte de tributo sobre consumo: quem vive de aluguel.

Hoje, a pessoa física que recebe aluguel paga Imposto de Renda sobre esse rendimento, e só. Não há PIS, Cofins, ICMS ou ISS sobre locação. Com a reforma, isso muda: a locação de bens imóveis passa a estar no campo de incidência do IBS e da CBS, conforme o regime específico dos artigos 251 a 270 da Lei Complementar 214/2025.

Mas e esse "mas" é grande, nem toda pessoa física será contribuinte, e a lei criou reduções expressivas justamente para o setor imobiliário. Vamos aos números.

Quem é e quem não é contribuinte

O artigo 251 da LC 214/2025 estabelece critérios para que a pessoa física seja considerada contribuinte habitual em operações com imóveis. No caso da locação, o enquadramento considera, cumulativamente, a receita obtida no ano anterior e a quantidade de imóveis distintos envolvidos: a referência é uma receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locação de mais de três imóveis distintos.

Traduzindo para o mundo real:

• Quem tem dois ou três imóveis alugados e recebe menos que esse patamar tende a ficar fora da condição de contribuinte. Continua pagando Imposto de Renda sobre o aluguel, como sempre, e nada mais.
• Quem tem quatro ou mais imóveis alugados e ultrapassa o limite de receita passa a ser contribuinte e a recolher IBS e CBS.
• Pessoas jurídicas, inclusive holdings patrimoniais que administram imóveis, estão no regime desde já, com regras próprias.

Os critérios exatos e a interpretação de "imóveis distintos" continuam sendo detalhados na regulamentação. Quem está perto do limite deveria acompanhar isso de perto em vez de presumir.

As reduções que mudam a conta

O regime específico dos imóveis é um dos mais generosos da lei:

Redução de 50% na alíquota para as operações imobiliárias em geral, compra e venda, incorporação, cessão de direitos.

Redução de 70% na alíquota para locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, conforme o parágrafo único do artigo 261.

Na prática, considerando as estimativas de alíquota padrão que circulam na faixa de 26,5% a 28%, uma locação com redução de 70% ficaria com carga efetiva em torno de 8%. É bem menos que a alíquota cheia, mas é um tributo que hoje simplesmente não existe sobre esse rendimento.

Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial. O artigo 260 permite deduzir da base de cálculo um redutor de R$ 600 por imóvel em locação residencial, atualizado mensalmente pelo IPCA, limitado ao valor da própria base.

Esse redutor é o que praticamente neutraliza o tributo em aluguéis residenciais de valor mais baixo. Em um aluguel de R$ 900, a base cai para R$ 300. Em aluguéis mais altos, ele reduz proporcionalmente menos.

Redutor de ajuste nas operações de alienação, previsto nos artigos 257 e 258, que permite deduzir o custo de aquisição do imóvel corrigido, evitando que o tributo incida sobre o valor cheio da venda.

Atenção à locação por temporada

Um detalhe que pega muita gente: segundo o artigo 253, a locação de imóvel residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos é tributada segundo as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, que têm redução de 40% e não a redução de 70% da locação tradicional.

Ou seja: quem opera imóveis em plataformas de aluguel de curta duração está em outra categoria tributária, com carga maior que a locação convencional. Para quem tem operação relevante nesse modelo, a conta precisa ser refeita.

O regime de transição para contratos antigos

Aqui está a oportunidade que muita gente vai perder por desconhecimento.

O artigo 487 da LC 214/2025 previu um regime opcional de transição para contratos de locação firmados até a data de publicação da lei, em 16 de janeiro de 2025. A opção permite tributação por alíquota reduzida sobre a receita bruta, a referência prevista é de 3,65%, em vez das regras gerais do regime específico.

Há requisitos formais relevantes, envolvendo a comprovação do contrato, com exigências como forma escrita e registro ou reconhecimento de firma dentro dos prazos estabelecidos. O regime vai até 31 de dezembro de 2028 ou até o fim do prazo original do contrato, o que ocorrer primeiro.

Quem tem carteira de contratos antigos e não verificou se cumpre os requisitos formais está deixando dinheiro na mesa. Vale abrir a gaveta e conferir.

O que isso significa para holdings patrimoniais

Se você tem uma holding que administra imóveis de locação, ela está no regime como pessoa jurídica. Três efeitos práticos:

1. A holding passa a apurar IBS e CBS sobre as receitas de locação, com as reduções aplicáveis. É custo novo, que precisa entrar na projeção de retorno.

2. Em compensação, ela aproveita crédito. Operações de administração imobiliária, manutenção, construção e serviços vinculados à atividade geram crédito quando atendidos os requisitos. Pessoa física fora do regime não credita nada.

3. A comparação entre manter imóveis na pessoa física ou na holding precisa ser refeita. Ela sempre envolveu Imposto de Renda, ITCMD e custos de manutenção. Agora entra mais uma variável, e, junto com as mudanças de ITCMD trazidas pela LC 227/2026, isso torna 2026 um ano de revisar estruturas montadas anos atrás sob outras regras.

O contrato é onde essa conta se resolve

Um detalhe que decide muita coisa: quem paga o tributo novo, na prática, depende do que está escrito no contrato.

A lei define quem é o contribuinte, quem tem a obrigação legal de recolher. Mas quem suporta economicamente o custo é matéria contratual. O repasse ao locatário é possível quando previsto e acordado.

O problema é que a esmagadora maioria dos contratos de locação em vigor foi assinada sem imaginar essa hipótese. Eles preveem reajuste por índice, que corrige inflação, não carga tributária e nada sobre criação de tributo novo.

Resultado provável: quando o tributo passar a incidir, locador e locatário vão descobrir que o contrato não diz nada, e a discussão vai acontecer na renovação, sob pressão, com uma das partes já perdendo dinheiro.

Quem revisar a minuta agora, em momento neutro, negocia melhor. Vale para carteira de imóveis própria e vale ainda mais para quem administra imóveis de terceiros, nesse caso, avisar os clientes antes é diferencial de serviço, não obrigação.

O que fazer agora

1. Conte seus imóveis alugados e some a receita anual. Isso define se você é ou não contribuinte. É a primeira conta e a mais simples. 2. Separe locação residencial de comercial e de temporada. As regras são diferentes para cada uma. 3. Verifique os contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 e se eles cumprem os requisitos formais do regime de transição. 4. Revise as cláusulas de reajuste e de repasse tributário. Contrato sem previsão sobre quem absorve tributo novo gera litígio. O repasse ao locatário é possível quando acordado contratualmente. 5. Se você tem holding imobiliária, refaça a projeção de retorno considerando o tributo e o crédito.

Perguntas frequentes

Quem tem um imóvel alugado vai pagar IBS e CBS? Pela regra do artigo 251, a condição de contribuinte depende de critérios de receita anual e quantidade de imóveis, a referência é receita superior a R$ 240 mil com mais de três imóveis distintos. Quem está bem abaixo disso tende a ficar fora, seguindo apenas com o Imposto de Renda sobre o aluguel.

Qual será a carga sobre o aluguel? Com a redução de 70% prevista no artigo 261 e considerando as estimativas de alíquota padrão, a carga efetiva ficaria em torno de 8%, antes do redutor social de R$ 600 por imóvel residencial. Como a alíquota padrão ainda será calibrada, esse número é estimativa.

O aluguel por temporada segue a mesma regra? Não. A locação residencial por até 90 dias ininterruptos é tributada conforme as regras de hotelaria, com redução de 40%, carga maior que a da locação tradicional.

Posso repassar o tributo para o inquilino? O repasse é possível quando previsto contratualmente. Contratos antigos, sem cláusula sobre isso, tendem a gerar discussão, outro motivo para revisar a carteira.

Colocar os imóveis em uma holding resolve? Não é uma solução automática. A holding entra no regime como pessoa jurídica, com tributo e com direito a crédito. Se compensa depende do volume de imóveis, das despesas creditáveis, do objetivo sucessório e das novas regras de ITCMD. É comparação de cenários, não regra geral.

O próximo passo

Quem vive de renda de aluguel passou, de uma hora para outra, a precisar entender tributo sobre consumo. E as decisões relevantes têm prazo: o regime de transição para contratos antigos vai até 2028, e a revisão de contratos e estruturas é muito mais barata antes de 2027 do que depois.

A primeira conta é simples e você pode fazer hoje: quantos imóveis, quanta receita por ano, quais contratos são anteriores a 16 de janeiro de 2025. Com isso, já dá para saber se você entra no regime e o que precisa ser revisado.

O Grupo Ciatos analisa carteira de imóveis, estrutura societária e contratos de locação com as equipes tributária, contábil e jurídica juntas, comparando os cenários de pessoa física e de holding sob as regras novas. Fale com nossa equipe.

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Diego Ciatos é empresário e atua com contabilidade, planejamento tributário, estruturação de holdings e reestruturação empresarial à frente do Grupo Ciatos, em Belo Horizonte/MG, com atendimento em todo o Brasil. Saiba mais em www.diegociatos.com.br.

Conteúdo informativo, atualizado em julho de 2026. Não substitui a análise do caso concreto, e a legislação pode ter sofrido alterações após a publicação.