A holding não paga ITBI — mas há uma armadilha que aparece três anos depois

Este artigo aprofunda um tema do guia principal: Holding familiar: quanto custa, quando vale a pena e quando não vale.

Quem estuda a constituição de uma holding patrimonial costuma se concentrar no ITBI da entrada. É natural: transferir imóveis para a empresa parece, à primeira vista, uma transmissão como outra qualquer, e a alíquota municipal sobre um patrimônio relevante assusta.

A boa notícia é que a Constituição resolve esse ponto. A má é que ela resolve com uma condição — e é dessa condição, não do imposto, que vêm os problemas reais.

A imunidade

O artigo 156, parágrafo 2º, inciso I da Constituição estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

A ressalva: salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.

Há ainda uma hipótese pouco lembrada e muito útil, no parágrafo único do artigo 36 do Código Tributário Nacional: também não incide o imposto na desincorporação, isto é, na devolução dos bens aos mesmos alienantes que os haviam conferido. Atenção ao detalhe — as legislações municipais exigem que a devolução ocorra ao proprietário original, e não a terceiro ou a outro sócio. Desmontar uma holding devolvendo imóveis a quem não os integralizou é operação tributada.

A condição que ninguém acompanha

O artigo 37 do Código Tributário Nacional define quando a atividade é preponderante: quando mais de 50% da receita operacional da empresa adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações imobiliárias.

Se a empresa iniciou atividades depois da aquisição, ou menos de dois anos antes dela, a apuração considera os três primeiros anos seguintes.

Verificada a preponderância, o imposto torna-se devido — nos termos da lei vigente à data da aquisição, e com juros e multa.

Na prática, holdings recém-criadas obtêm a exoneração com relativa facilidade, porque no momento da integralização ainda não existe atividade imobiliária alguma. O problema aparece depois. As prefeituras acompanham o período subsequente e as eventuais mudanças de objeto social.

E o ciclo é mais longo do que os três anos. Como o fisco dispõe de cinco anos para constituir o crédito, mesmo transcorrido o período de apuração sem qualquer intimação, o município ainda tem cerca de dois anos para exigir informações. Não é raro a empresa ser intimada dois ou três anos após a exoneração para comprovar a origem de suas receitas.

A exoneração obtida no ato da integralização não encerra o assunto. Ela abre um ciclo de acompanhamento de aproximadamente cinco anos.

A armadilha: as receitas das controladas

Aqui está o ponto que derruba estruturas montadas com boa intenção.

A solução comumente apresentada para holding com imóveis geradores de renda é segregar: uma sociedade "pura" no topo, detentora apenas de participações, e outra abaixo, com os imóveis e a receita de locação. A premissa é que a holding pura, auferindo apenas lucros e dividendos, não teria receita imobiliária e preservaria a imunidade.

Os tribunais não têm aceitado essa leitura.

O Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial 1.336.827, julgado em novembro de 2015, decidiu que quaisquer transações imobiliárias que gerem receitas à adquirente, próprias ou não, devem ser consideradas na análise da atividade preponderante, não se restringindo às transações realizadas pela própria empresa. No caso concreto, além da receita imobiliária direta em dois exercícios, a empresa apresentou, nos dois seguintes, receitas preponderantes de participação no resultado de controladas cujos objetos sociais eram as mesmas atividades impeditivas. Conclusão: preponderância evidenciada "diretamente e mediante participação em empresas controladas", com afastamento da imunidade.

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul chegou ao mesmo resultado em caso ainda mais direto. A empresa receptora dos imóveis tinha como receita preponderante lucros e dividendos de outras empresas imobiliárias. O Tribunal reconheceu a incidência do ITBI porque a origem dos lucros era, indiretamente, atividade imobiliária, consignando que pouco importa se as receitas imobiliárias são auferidas de forma direta e pessoal ou por interposta pessoa.

Em outros julgados, o mesmo Tribunal validou a exigência, pelo Fisco, dos documentos contábeis das empresas controladas — justamente para verificar se a controladora preenche os requisitos da imunidade.

A consequência prática: a segregação em duas sociedades continua fazendo sentido por razões societárias, sucessórias e de gestão de risco. Mas ela não é escudo automático de ITBI. Se as controladas são imobiliárias e a holding vive de seus dividendos, existe jurisprudência consistente para tributar a integralização.

O que a Lei Complementar 227/2026 acrescentou

A lei complementar não alterou a imunidade constitucional nem a tese do Supremo sobre o tema. Mas modificou o artigo 38 do Código Tributário Nacional, passando a definir valor venal como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado, e introduzindo critérios para que os municípios estimem esse valor.

Na leitura de parte da doutrina, isso municia os fiscos municipais com argumento mais robusto para exigir o imposto sobre a diferença entre o valor pelo qual o imóvel foi integralizado e o valor que consideram de mercado — reforçando uma discussão que o Supremo já havia autorizado ao decidir que a imunidade não alcança o valor que exceder o capital social integralizado.

Como esses dispositivos apenas dão fundamento a leis municipais, e a majoração de tributo depende de lei e de anterioridade, a cobrança fundada neles tende a se tornar exigível a partir de 2027.

Registre-se, por fim, que foi vetado o dispositivo que permitiria antecipar o pagamento do ITBI antes do registro imobiliário, com alíquotas reduzidas como incentivo.

O que fazer

Documentação é defesa. Escrituração contábil regular que demonstre a composição da receita ano a ano; demonstrações das controladas, quando houver participação em sociedades com objeto imobiliário; objeto social preciso e coerente com a atividade real; controle interno do calendário de apuração e do prazo de cinco anos.

Integralize a totalidade ao capital social, sem formar reserva de capital ou ágio — o excedente é justamente o que a imunidade não alcança.

Registre a transmissão na matrícula. Enquanto isso não ocorre, o imóvel continua, para o registro, no patrimônio da pessoa física. E note: na capitalização de imóvel em sociedade, não é necessária escritura pública — basta apresentar ao Registro de Imóveis o ato societário devidamente registrado na Junta Comercial.

E uma observação final sobre o peso do ITBI na decisão

Há um erro estratégico comum: tratar o custo do ITBI como o fator que decide se vale a pena capitalizar os imóveis.

Ele é um custo de entrada, conhecido e calculável. Do outro lado da conta estão ganhos permanentes: a tributação do aluguel, que na pessoa física chega a 27,5% e na pessoa jurídica no lucro presumido cai para cerca de metade disso; a tributação da venda, que na pessoa jurídica imobiliária pode ficar em torno de 6,73% sobre o valor da venda, contra 15% a 22,5% sobre o ganho na pessoa física; e, sobretudo, a eliminação do condomínio entre herdeiros.

Esse último ponto merece ênfase. Falecido o proprietário pessoa física, os sucessores tornam-se coproprietários, e a venda ou locação passa a exigir unanimidade. Em imóveis rurais, a unanimidade alcança até os contratos de arrendamento e parceria — o que pode paralisar a produção. Empresas imobiliárias, inclusive holdings rurais, não dependem disso: basta a regra de quórum prevista no contrato social.

Um irmão insatisfeito trava um condomínio por anos. Não trava uma sociedade bem desenhada.

Como se calcula a atividade preponderante, na prática

O conceito assusta mais do que deveria quando se olha a conta concreta. A regra do artigo 37 do Código Tributário Nacional pergunta uma coisa só: mais de 50% da receita operacional da empresa, no período de apuração, veio de atividade imobiliária?

Tome uma holding que integralizou imóveis e, nos dois anos seguintes, teve R$ 1 milhão de receita operacional total — sendo R$ 700 mil de aluguéis dos imóveis recebidos e R$ 300 mil de outras fontes. A receita imobiliária representa 70% do total. Preponderância caracterizada: o ITBI que não foi cobrado na entrada torna-se devido, com juros e multa.

Agora troque os números. Se a mesma holding teve R$ 700 mil de receita não imobiliária e R$ 300 mil de aluguéis, a fatia imobiliária cai para 30%, e a imunidade se preserva. É uma conta de proporção, ano a ano, ao longo do período de apuração — dois anos antes e dois depois, ou os três primeiros anos para empresas novas.

E aqui entra a armadilha já explicada: se aquele R$ 700 mil "não imobiliário" vier, na verdade, de dividendos de controladas que são imobiliárias, a jurisprudência autoriza o fisco a olhar através da estrutura e reclassificar essa receita como imobiliária por interposta pessoa. A conta que parecia segura vira preponderância. Por isso a origem da receita da holding pura precisa ser real e demonstrável — não apenas rotulada como "lucros e dividendos".

Checklist para proteger a imunidade nos cinco anos

A exoneração no ato da integralização é o começo, não o fim. Para atravessar o ciclo de acompanhamento sem sobressalto, cinco pontos precisam estar de pé:

Contabilidade regular e segregada por origem de receita. É o documento que prova, ano a ano, que a atividade imobiliária ficou abaixo dos 50% — ou que explica a composição quando houver dúvida. Sem ela, não há defesa possível.

Demonstrações das controladas, quando houver participação em sociedades imobiliárias. O fisco pode exigi-las para verificar a origem indireta das receitas. Tê-las organizadas antecipa e neutraliza o questionamento.

Objeto social preciso e coerente com a operação real. Objeto genérico ou desalinhado da prática é convite à reclassificação.

Integralização pela totalidade ao capital social, sem reserva de capital nem ágio. O valor que exceder o capital integralizado é justamente o que a imunidade não alcança — e o que a Lei Complementar 227/2026 dá mais fôlego aos municípios para tributar a partir de 2027.

Controle do calendário. Marcar o início e o fim do período de apuração e lembrar que o fisco ainda tem cerca de cinco anos para constituir o crédito. Intimação dois ou três anos depois da exoneração é rotina, não exceção.

Documentar não é burocracia: é a única linguagem que o fisco aceita quando, anos depois, pergunta de onde vieram as receitas da holding. Estrutura bem montada e mal documentada perde a discussão que estrutura bem documentada vence com folga.

Diego Ciatos é empresário e atua com contabilidade, planejamento tributário, estruturação de holdings e reestruturação empresarial à frente do Grupo Ciatos, em Belo Horizonte/MG, com atendimento em todo o Brasil. Saiba mais em www.diegociatos.com.br.

Conteúdo informativo, atualizado em agosto de 2026. A legislação estadual e municipal e a jurisprudência devem ser verificadas na data do fato gerador. Não substitui a análise individualizada do caso concreto.